8月3号网上拍卖平台挂出一栋上海老洋房，起拍价1.5亿，8月13号开拍。这栋楼在愚园路532弄，上世纪20年代盖的，现在改成了民宿，每月租金6万7。要算单价的话，房子每平方米43万出头，院子不算面积。
房子属于柳林别业建筑群，里面有10多栋老房子。其中一户是以前冯治安将军住过的。卢沟桥事变那会儿，他是守城部队的师长，打得很凶。电视剧《安家》里有个龚家花园卖1.5亿，原型就是这里。最近几年上海老房子卖得很火，去年静安区有套洋房拍出3.1亿，单价破百万。
这次拍卖不是法院强制卖的，属于私人委托。要是买下来得交3%契税。现在房子租给了民宿，租约到2029年。买家能不能提前解约还不清楚，但中介说可以商量。房子周边现在是网红打卡地，电视剧火了之后游客很多，但眼下民宿显示不能订房。
上海有文件保护这些老房子，卖之前要是改动过结构得先恢复原样。买主装修也不能乱改，必须保持原貌。现在市面上能卖的老洋房很少，资料说上海有几千栋，但产权清晰能卖的不到200栋。今年5月新华路上两栋花园房第一次拍卖卖出2.7亿，单价50万。
有人算过这些古建筑市场行情，九成老房子早归国家管了，现在流通的都是私人产权。像这种百年建筑维修成本高，平时维护要花不少钱。中介说买家可能是投资客，或者喜欢复古风格的人，用来做会所或民宿。
展开剩余57%老房子保不保护的问题一直有争议。有人觉得保存历史痕迹重要，也有人说要盘活资产才能维持下去。柳林别业现在虽然保护得好，但平时游客太多可能影响居住。住在这里的人说以前能看到民国时期留下的雕花木门，但现在都被围挡挡着了。
最近几年老房子拍卖价格涨得厉害。2024年上半年上海拍出的5套历史建筑均价涨了15%，但成交量反而少了3成。可能是房源少，符合条件的买家更挑。中介建议买主最好懂文物保护，不然光修缮费就够头疼。
政府2003年就出台规定，老房子买卖要严格审核。比如装修材料必须和原来一致，改水电也不能破坏承重结构。有房东抱怨手续太麻烦，想简单改造个厨房都要写好几页报告。不过也有投资者认为，正因为保护严格，这些房子才保值。
这栋老楼接下来怎么卖还不知道。买家如果真拿下，得考虑租约和维护成本。民宿老板说他们本来打算续租，但现在不确定能不能继续经营。拍卖结束后，这里或许会变成私人住宅，或者换成新主题的民宿。
最近周边小区房价都没它贵，普通公寓每平5万上下。这套房子总价够买十几套商品房，但买的是历史和知名度。最后成交价可能更高，也可能流拍。总之是场关注度很高的拍卖，吸引了不少人围观。
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