近日，
"夫妻与他人合租期间生娃
被要求搬离"
一事登上微博热搜，
引发热议。
2024 年 1 月 26 日，王女士和某租房平台签订房屋租赁合同，租下广州市白云区某小区单元的一间房。在此期间，王女士结婚并生下一个孩子后，却突然被管家通知说违反了合同约定，要求他们在 3 个工作日内搬离。
平台方工作人员解释，该房屋属于合租房，签订合同时已提醒过最多入住人数不超过 2 人，并且不可以占用公共区域，现在王女士不仅生了小孩，每天还有老人家过来带孩子，遭到其他租客投诉。
据悉，该租房合同里写明：不得超过 2 人 / 间房，且居住人年龄必须为 18-40 岁之间，公共区域走廊仅支持摆放鞋架，不得影响其他租户及同住人的正常使用。对于以上内容，租房平台的工作人员表示，在签约确认合同之前，相关内容都有重复提醒。
9 月 10 日，@自如客服 发文公布新进展：在各方工作人员连夜沟通调解下，租客夫妻决定为其家人寻找新的、更合适的居住空间。
那么，租赁合同里"年龄、居住人数限制"的要求属于格式条款吗？房屋租赁期间生娃，构成违约吗？房东以生娃为由要求租客搬离，是否符合法律规定？
一起来看《法治日报》律师专家库成员、北京大成（深圳）律师事务所合伙人刘廷彦律师的专业解读！
1、租赁合同中的"年龄、居住人数限制"等条款是否属于格式条款？租房合同中关于居住人数和年龄的限制条款，是否合理？
刘廷彦：该事件中，出租方系房屋租赁平台，租赁合同中的"年龄限制""居住人数"等条款显然不是针对个别租客特定协商制定，而是为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与租客进行协商的条款，性质上应属于民法典第四百九十六条规定的格式条款。平台作为格式条款提供方需履行提示说明义务，且内容需符合公平原则，否则，租客可以主张该等条款不成为合同的内容。
"年龄限制"及"居住人数"条款的合法性则需结合个案具体分析。如该限制是出于合理目的（如保障消防安全、避免群租、避免未成年人租赁等），且未明显不合理，其效力可能被认可。但若该限制构成歧视（如仅因年龄超过而拒绝），则可能因违反公平原则而无效。由于背景是合租房，新闻中的"居住人数"条款可能属于合理目的及范围，其效力应予认可，但"年龄不超 40 岁的限制条款"可能超出了合理范围，个人倾向于认定无效。
2、夫妻在租赁期间生育子女属于自然生命行为，是否构成对合同的违约？房东以租客生娃违反合同约定为由要求租客搬离，是否符合法律规定？
刘廷彦：夫妻在租赁期间生育子女的行为本身不构成对合同的违约，即便租赁合同中明确约定禁止承租人在租赁期间生育子女，也因该约定直接限制或排除了租客的基本人身权利（生育权），属于民法典第四百九十七条规定的"不合理地限制对方主要权利"或"排除对方主要权利"的格式条款无效情形，同时，也有悖民法典第八条"不得违背公序良俗"原则的规定，与我国鼓励生育的政策导向相悖，依据民法典第一百五十三条"违背公序良俗的民事法律行为无效"的规定，也属于民法典第四百九十七条规定的格式条款无效情形之一，应属无效。
此外，即便租赁合同对居住人数作出限制，由于夫妻生育子女属于自然生命行为，单纯因生育增加婴儿带来的人数增加，通常也不认为构成对合同的违约，但基于实际居住体验、合租室友安宁权保障等因素，可能需要综合考虑另行整租房屋等安排。另外，综合考虑因为生育权是公民的基本权利，房东不能随意干涉。若租赁合同明确约定了居住人数上限等条款，且生育子女后导致居住情况不符合合同约定，那么从合同约定的角度来看，可能构成违约。
如果租客不存在违反租赁合同约定的行为，或者虽然存在一定违约行为但不构成根本违约，房东不能随意要求租客搬离。即使租客的生育行为可能对其他租客造成了一定影响，平台或房东也应该先与租客协商解决，而不是直接要求搬离。若租客的生育行为带来了持续的其他影响（比如噪音、对公共区域的过度挤占、租客父母帮助带娃而长住）确实严重违反了租赁合同的约定或给合租室友带来严重不利影响，且经多次提醒后仍未改正，导致合同无法继续履行，平台或房东合同目的无法实现等，那么出租方可以根据合同约定和相关法律规定，通过合法的程序解除租赁合同。
本事件中，租客生育子女后，加上照顾孩子的老人，居住人数严重超过合同约定，且对其他租客的生活造成了干扰，经协商后仍不采取措施解决，平台或房东可以按照合同约定的解除程序，提前通知租客搬离。但在这种情况下，平台或房东也需要遵循法定的程序，不能擅自采取强制手段。
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