城市更新：从“拆”到“留”——一场关于城市记忆与可持续发展的博弈
公众对老房子的命运关注日益高涨，这与国家政策的重大转变密不可分。2025年，国家住房和城乡建设部发布的城市更新指导方针，明确提出“优先保留老房子”的政策导向，标志着我国城市建设告别了持续数十年的“大拆大建”时代，开启了城市有机更新的新篇章。这一政策的转向引发了广泛热议，尤其是在预制板房和危房的处置问题上，争议尤为激烈。
全国范围内，建于上世纪80-90年代的老旧住宅约占现有住宅总量的32.7%，其中预制板结构房屋占比高达15.3%。这些老建筑承载着几代人的生活记忆，然而，老化、功能陈旧等问题也日益凸显。2024年底发布的全国建筑安全普查报告显示，全国共有约237万栋建筑被鉴定为D级危房（其中78.6%位于城镇地区），这部分建筑的安全隐患不容忽视。
长期以来，“推倒重来”的城市更新模式造成了严重的城市记忆断层和文化传承的困境。数据显示，2015年至2024年间，全国累计拆除旧建筑面积超过47.8亿平方米，相当于近53个北京城区的面积。这种大规模拆除不仅造成了巨大的资源浪费，还引发了居民安置、环境污染等诸多社会问题。
住建部政策研究中心主任李明指出，新政策旨在转变城市发展理念，将城市视为一个有生命力的有机体，而非简单的建筑堆砌。保留老建筑，是保留城市文脉和市民记忆的重要途径。他强调，“留”而非“拆”的政策转变，标志着中国城市建设进入了一个新的发展阶段。
展开剩余74%针对社会各界对预制板房和危房抗震能力的担忧，住建部专门召开政策解读会，建筑安全司司长张建国明确表示：安全是第一位的。对于经鉴定存在严重安全隐患的D级危房，仍将按照现行规定进行拆除或加固处理。新政策并非“一刀切”，而是在确保安全的前提下，优先考虑保留和改造。
各地积极响应国家政策，探索城市更新的新模式。上海市率先启动了预制板房综合改造计划，投入387亿元，对全市约4200栋预制板住宅进行结构加固和功能提升。改造后，建筑的抗震能力提升至8度设防水平，使用寿命延长30-50年。与拆除重建相比，这种方式节约成本约42%，居民搬迁时间也从24个月缩短至4个月。
北京市则推出了危旧房综合治理五年行动计划，采取“一楼一策”的精细化治理模式，针对不同危险程度的建筑，分别采取拆除重建、结构加固、功能改造等差异化措施，惠及约83万户居民。
业内专家普遍认为，老房子的保留并非简单的“留存”，而是需要借助技术创新，实现安全与保留之间的平衡。中国工程院院士、结构工程专家王光进指出，现代结构加固技术已相当成熟，绝大多数预制板房可以通过技术手段提升抗震能力。拆除并非唯一选择，甚至在很多情况下并非最优选择。
国际经验也为老建筑改造提供了借鉴。日本在1995年阪神大地震后，对1981年前建造的约1000万栋建筑进行了大规模抗震改造，通过加装阻尼器、增设剪力墙等技术手段，使98.7%的改造建筑达到新标准要求，仅不到2%的建筑因技术或经济原因被拆除。
从经济效益来看，保留改造远优于拆除重建。住建部联合财政部发布的研究报告显示，老旧小区综合改造的平均投资为2100-3600元/平方米，而拆除重建成本则高达8000-12000元/平方米。2024年，全国通过改造方式节约建设资金约2873亿元，减少建筑垃圾排放约1.4亿吨。
除了经济效益，保留老房子更具有重要的社会价值。城市规划专家、清华大学教授周明认为，老房子承载着城市记忆和邻里关系，是社区认同感的重要载体。拆迁重建往往导致原有社区解体，社会关系网络断裂。2024年的一项调查显示，72.6%的老旧小区居民更倾向于原地改造而非拆迁安置。
房地产市场也在积极适应新的政策导向，多家开发企业转型为城市更新服务商，提供针对老旧小区的综合服务。中国房地产协会秘书长赵正挺预计，到2025年底，城市更新领域投资将占年度房地产总投资的25%左右，成为行业新的增长点。
新政策得到了公众的广泛支持，社交媒体平台上“老房子保卫战”话题阅读量超过7.8亿，评论达198万条。
然而，老房子的保留和改造也面临着诸多挑战。首先是巨大的资金需求，全国需改造的老旧小区总面积约142亿平方米，总投资需求超过4万亿元。其次是技术标准问题，需要尽快制定针对不同结构类型建筑的国家级技术规范。此外，产权保障、社区参与机制等问题也需要进一步完善。
住建部已积极采取措施应对这些挑战，例如启动相关标准编制工作，并明确改造后的老房子产权年限不变，同时研究通过容积率奖励等方式增加居民收益，并强调社区参与机制的重要性。
总而言之，从“大拆大建”到“优先保留”，政策的转变反映了城市建设理念的日渐成熟。在确保安全底线的前提下，通过技术创新和制度创新，老房子完全可以焕发出新的生命力，成为城市记忆和可持续发展的有机结合。 未来城市更新的核心，将是在安全前提下，最大限度地保留城市记忆，让城市有机生长。
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